Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam và Savills quý III/2025, giá đất Cần Giờ đang ghi nhận mặt bằng từ 18,8 triệu đồng/m² theo bảng giá chính thức, trong khi giá giao dịch thực tế dao động 27-60 triệu đồng/m² tùy vị trí. Với sự khởi công của siêu dự án Vinhome Cần Giờ vào ngày 19/4/2025, cùng kế hoạch xây dựng cầu Cần Giờ từ năm 2026, khu vực này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn phân hóa mạnh 2017-2024. Các chuyên gia dự báo giá đất sẽ tăng ổn định 12-18% mỗi năm trong 5 năm tới, với đỉnh điểm vào giai đoạn 2028-2030 khi hạ tầng hoàn thiện và hệ sinh thái đô thị đi vào vận hành.
Bản đồ giá đất Cần Giờ hiện tại: phân hóa rõ nét theo khu vực
Theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ban hành ngày 21/10/2024, bảng giá đất chính thức Cần Giờ áp dụng từ 31/10/2024 đến 31/12/2025 có mức cao nhất 18,8 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như Cần Thạnh và Long Hòa, thấp nhất 2,2-2,5 triệu đồng/m² ở khu vực xa trung tâm.
Tuy nhiên, giá giao dịch thực tế trên thị trường lại có sự chênh lệch đáng kể. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn và Savills Việt Nam trong quý III/2025, đường Rừng Sác – tuyến huyết mạch xuyên suốt huyện từ Bình Khánh đến Cần Thạnh hiện dao động 22-40 triệu đồng/m², các vị trí gần cầu Cần Giờ hoặc cổng vào dự án Vinhomes Green Paradise đã tăng lên 50-60 triệu đồng/m².
Đường Thạnh Thới, tuyến cổng chính vào đại đô thị 2.870 ha, ghi nhận 35-80 triệu đồng/m², một số lô view biển hoặc liền kề dự án đã vượt 90 triệu đồng/m². Khu vực trung tâm Cần Thạnh dọc đường Tắc Xuất dao động 55-80 triệu đồng/m² nhờ vừa là khu dân cư hiện hữu, vừa đón dòng khách di chuyển ra phà và khu du lịch.
Khu Long Hòa – cửa ngõ kết nối trực tiếp với dự án lấn biển, có giá trung bình 20-60 triệu đồng/m², các lô ven biển luôn khan hiếm. Trong khi đó, Lý Nhơn và Tam Thôn Hiệp – các xã xa trục chính vẫn duy trì mức giá mềm 10-20 triệu đồng/m², song có tiềm năng dài hạn nếu hạ tầng lan tỏa.
Sự phân hóa giá này phản ánh rõ tác động của các dự án hạ tầng và đô thị lớn đang triển khai. Từ năm 2017 đến nay, Cần Giờ đã trải qua ba nhịp sóng chính: tăng 200% giai đoạn 2017-2018 theo kỳ vọng cầu Cần Giờ, tăng ổn định 5-6 triệu đồng/m² năm 2020-2021 khi Vinhomes được phê duyệt mở rộng, và giai đoạn bứt phá thực sự từ 2023-2025 khi các dự án khởi công với tiến độ rõ ràng.
Động lực chính thúc đẩy tăng giá trong 5 năm tới
Theo phân tích của CEO SaleReal Lưu Trung Quân với 15 năm kinh nghiệm bất động sản, giá đất Cần Giờ dự kiến tăng trung bình 12-18% mỗi năm trong 3-5 năm tới, dựa trên bốn động lực cốt lõi đang hình thành.
Hạ tầng giao thông tạo đòn bẩy lớn nhất
Cầu Cần Giờ với tổng mức đầu tư 10.569-11.087 tỷ đồng, dài 7,3km với 4 làn xe cơ giới và 2 làn hỗn hợp, dự kiến khởi công năm 2026 và hoàn thành 2028, sẽ thay thế phà Bình Khánh – điểm nghẽn duy nhất khi di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống Cần Giờ.
Khi cầu hoàn thành, thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố xuống biển sẽ rút ngắn từ 1,5-2 giờ hiện tại còn chỉ 35-40 phút. Kết hợp với cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Rừng Sác mở rộng 6 làn, và tuyến metro tốc độ cao trong quy hoạch kết nối Quận 7 – Cần Giờ, khu vực này sẽ trở thành cửa ngõ logistics và du lịch biển của toàn vùng Đông Nam Bộ.
Kinh nghiệm từ khu Đông TP.HCM cho thấy sau khi các cây cầu Thủ Thiêm hoàn thành, giá đất khu vực đã tăng bình quân 14% mỗi năm suốt 3-4 năm liên tiếp. Tương tự, khi hạ tầng giao thông Cần Giờ đồng loạt hoàn thiện, giá đất được dự báo tăng tối thiểu 2-3 lần trong 5 năm tới.
Vinhomes Green Paradise – động cơ tăng giá mạnh nhất
Với quy mô 2.870 hectare được hoàn toàn lấn biển và tổng vốn đầu tư 10 tỷ USD, siêu đô thị Vinhomes Green Paradise đã chính thức khởi công ngày 19/4/2025. Dự án không chỉ là khu phát triển bất động sản mà là hệ sinh thái kinh tế – du lịch – đô thị hoàn chỉnh với dân số dự kiến 230.000 cư dân và đón 8-10 triệu lượt khách du lịch mỗi năm.
Sự xuất hiện của Vinhomes đã kéo theo hàng chục nhà đầu tư thứ cấp, chuỗi nhà hàng, khách sạn, bán lẻ và dịch vụ du lịch đổ về Cần Giờ. Theo khảo sát thực tế, chỉ riêng thông tin khởi công dự án đã khiến giá đất quanh khu vực Thạnh Thới – Long Hòa tăng 20-30% trong nửa đầu năm 2025.
Khi dự án đi vào vận hành giai đoạn đầu (2027-2028), toàn bộ khu vực xung quanh sẽ hình thành đô thị vệ tinh cao cấp, tương tự cách Ocean Park hay Smart City đã tác động lên Gia Lâm và Tây Mỗ. Đây chính là yếu tố tạo nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững và liên tục của giá đất khu vực.
Cảng trung chuyển quốc tế – trụ cột kinh tế dài hạn
Ít được chú ý nhưng không kém phần quan trọng là dự án Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ quy mô 571 hectare, vốn đầu tư hơn 5,5 tỷ USD, do liên danh Tổng công ty Hàng hải Việt Nam (VIMC) – MSC Group – IPP Group phát triển, dự kiến khởi công giai đoạn 1 vào năm 2026.
Khi hoàn thành, cảng này sẽ xử lý hàng chục triệu TEU mỗi năm, giúp TP.HCM lấy lại vị thế trung tâm logistics Đông Nam Á. Sự xuất hiện của cảng tạo nhu cầu lớn về nhà ở cho lao động, dịch vụ thương mại, kho vận, khiến giá đất tại các khu vực Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông, Rừng Sác có dư địa tăng rất lớn.
Động lực từ cảng quốc tế không chỉ tác động ngắn hạn mà tạo nền tảng kinh tế bền vững cho sự phát triển của toàn bộ khu vực trong nhiều thập kỷ tới. Đây là yếu tố quan trọng phân biệt Cần Giờ với các khu vực chỉ phát triển du lịch đơn thuần.
Khan hiếm quỹ đất – yếu tố nâng giá tự nhiên
Khác với Nhà Bè hay các huyện ven khác, Cần Giờ bị giới hạn bởi khu dự trữ sinh quyển thế giới được UNESCO công nhận, chỉ một phần rất nhỏ được quy hoạch cho mục đích đô thị. Điều này đồng nghĩa với việc đất được phép chuyển đổi mục đích, đất ở, đất thương mại trở nên cực kỳ khan hiếm.
Nguồn cung hạn chế trong khi cầu tăng mạnh do các dự án lớn kích hoạt là lý do chính khiến biên độ tăng giá tại các khu trung tâm như Long Hòa, Cần Thạnh, Thạnh Thới vẫn duy trì trung bình 15-20% mỗi năm ngay cả khi thị trường chung trầm lắng.
Yếu tố khan hiếm này tạo nên tính độc quyền và đặc biệt của bất động sản Cần Giờ, là động lực tăng giá tự nhiên sẽ duy trì trong dài hạn. Khi các dự án hạ tầng hoàn thiện, sức ép từ khan hiếm quỹ đất sẽ còn tăng cao hơn nữa.
Kịch bản dự báo giá đất giai đoạn 2025-2030
Dựa trên dữ liệu thị trường thực tế và tiến độ các dự án hạ tầng, có thể phác thảo ba kịch bản chính cho diễn biến giá đất Cần Giờ trong 5 năm tới.
Kịch bản lạc quan: tăng trưởng mạnh 2028-2030
Trong kịch bản này, cầu Cần Giờ và Vinhomes Green Paradise đồng loạt vận hành đúng kế hoạch, cảng trung chuyển quốc tế triển khai thuận lợi. Giá đất các trục chính như Rừng Sác, Long Hòa, Cần Thạnh có thể tăng 2-3 lần, tương đương mức tăng 25-35% mỗi năm.
Các khu vực xa trung tâm hiện có giá 10-20 triệu đồng/m² có thể đạt ngưỡng 30-50 triệu đồng/m². Khu vực trung tâm từ mức 50-80 triệu đồng/m² hiện tại có thể vượt 120-200 triệu đồng/m² vào năm 2030, tương đương với mặt bằng giá các quận ven hiện tại.
Kịch bản cơ sở: tăng trưởng ổn định 12-18%/năm
Đây là kịch bản được nhiều chuyên gia đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất. Hạ tầng triển khai đều đặn nhưng có thể chậm 6-12 tháng so với kế hoạch ban đầu, các dự án đô thị phát triển theo đúng tiến độ cam kết.
Giá đất tăng trung bình 12-18% mỗi năm, tương đương tốc độ tăng của các khu vực từng có đại đô thị như Ocean Park hay Smart City. Mức tăng này vừa đảm bảo tính bền vững, vừa phản ánh đúng giá trị thực của khu vực.
Kịch bản thận trọng: phân hóa theo tiến độ thực tế
Nếu các dự án hạ tầng gặp vướng mắc hoặc chậm tiến độ, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh. Khu vực xa trục chính như Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp sẽ tăng chậm hoặc đi ngang, trong khi khu vực giáp dự án Vinhomes vẫn duy trì thanh khoản và tăng trưởng tốt.
Trong kịch bản này, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng trong việc lựa chọn vị trí, ưu tiên các khu vực có pháp lý rõ ràng và gần các dự án đã khởi công thực tế.
Dù ở kịch bản nào, xu hướng chung của giá đất Cần Giờ vẫn là đi lên trong dài hạn. Mặt bằng giá hiện tại vẫn thấp hơn nhiều so với Nha Trang, Phú Quốc hay khu Đông, trong khi tiềm năng hạ tầng và đầu tư lại vượt trội hơn hẳn.
Kinh nghiệm đầu tư thông minh giai đoạn 2025-2030
Để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư trong bối cảnh thị trường Cần Giờ đang chuyển mình, nhà đầu tư cần áp dụng chiến lược phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
Giai đoạn 2025 là thời điểm vàng khi pháp lý đã hoàn thiện và các dự án chính thức triển khai. Theo báo cáo của CBRE quý III/2025, thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc với tỷ suất sinh lời đầu tư ổn định 6-8% mỗi năm tại TP.HCM. Đây là thời điểm thích hợp để tham gia với mức giá còn hợp lý.
Giai đoạn 2026-2027 sẽ chứng kiến dòng tiền tăng tốc mạnh từ vốn xây dựng hạ tầng giao thông, các siêu dự án, và hoạt động giao dịch bất động sản sôi động. Nhà đầu tư nên cân nhắc việc chốt lời một phần để tái đầu tư vào các cơ hội mới hoặc nắm giữ dài hạn nếu có năng lực tài chính.
Giai đoạn 2028-2030 được dự báo đạt đỉnh tăng trưởng khi hệ sinh thái du lịch – dân cư – dịch vụ đi vào vận hành, tạo nhu cầu thực từ cư dân và doanh nghiệp. Đây là thời điểm thích hợp để thoái vốn hoặc chuyển sang khai thác cho thuê với dòng tiền ổn định.
Cần Giờ đang trải qua giai đoạn chuyển đổi từ huyện ven biển yên tĩnh thành cực tăng trưởng kinh tế mới của TP.HCM. Với sự hội tụ của Vinhomes Green Paradise, cầu Cần Giờ, cao tốc Bến Lức – Long Thành và cảng trung chuyển quốc tế, khu vực này có tiềm năng tăng giá mạnh và bền vững trong 5 năm tới. Mặt bằng giá hiện tại còn thấp so với tiềm năng thực tế, tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho những ai biết nắm bắt đúng thời điểm và vị trí phù hợp.
